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关于《唐山市房地产交易管理条例(修订草案征求意见稿)》

公开征求意见的通知

发布时间: 2017-05-12 15:30:43

为加强房地产交易管理,维护房地产市场秩序,规范房地产交易行为,保障当事人的合法权益,按照唐山市人大常委会2017年度立法计划,我办会同市住建局起草了《唐山市房地产交易管理条例(修订草案征求意见稿)》,现向社会公开征求意见。公众可通过以下途径和方式提出反馈意见:

(一)通过信函方式将意见寄至:唐山市西山道7号唐山市人民政府法制办公室(邮政编码:063000),并请在信封上注明“条例征求意见”字样。

(二)通过电子邮件方式将意见发送至:tszfjyg@163.com。

意见反馈截止时间为2017年5月30日。

唐山市人民政府法制办公室

唐山市住房和城乡建设局

2017年5月10日

唐山市房地产交易管理条例

(修订草案征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为加强房地产交易管理,维护房地产市场秩序,规范房地产交易行为,保障房地产交易当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本市行政区域范围内房地产交易和相关管理活动适用本条例。

本条例所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁及中介服务。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市房地产交易监督管理工作,并承担路南区、路北区和高新技术开发区的房地产交易管理的日常工作。

其他县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产交易监督管理工作。

发展改革、公安、国土资源、国有资产、市场监管(工商)、税务、人民银行、银监、住房公积金等有关部门按照各自的职责,做好房地产交易管理的相关工作。

第四条 房地产交易应当遵循合法、自愿、公平和诚实信用的原则。

房地产转让、抵押、房屋租赁等,当事人应当签订书面合同。

第五条 本市实行新建商品房预售资金监管和存量房交易资金托管制度,具体办法由本级人民政府制定。

房地产行政主管部门确定的房地产交易资金监管机构负责新建商品房预售资金监管、存量房交易资金托管的日常管理工作。

第六条 本市实行房地产交易网络管理制度,建立交易管理信息平台,推行合同网签备案。

市、县(市、区)房地产行政主管部门通过全市统一的房地产交易网络管理系统,以楼盘表为基准,与不动产登记等部门实时对接,信息共享,向社会提供公开、安全、高效的服务。

第二章 房地产转让

第七条 房地产转让包括:

(一)买卖;

(二)赠与;

(三)产权调换;

(四)以房地产清偿债务;

(五)以房地产合作开发、作价入股,或者因收购、兼并、合并,房地产权属发生转移;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第八条 房地产转让应当按照不动产登记机关登记的基本单元进行转让。

建筑设计为独立成套的住宅,不得分割拆零转让。非住宅需要改变原登记的基本单元进行转让的,应当依法办理不动产变更登记后进行转让。

第九条 房地产交易当事人(含共有权人)应当持下列材料到房地产所在地的房地产交易管理机构进行交易审核:

(一)当事人身份证明;

(二)房地产权属证书;

(三)房地产转让合同或者其他证明房地产权属发生转让的材料;

(四)法律、法规规定的其他材料。

第十条 房地产转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

转让集体土地性质的房地产时,应当经本集体经济组织同意,报有批准权的人民政府批准。

转让共有房地产时,在同等条件下其他共有人享有优先受让权。

转让租赁期内的房地产,应当在转让前的合理期限内通知承租人,在同等条件下承租人享有优先受让权。

转让享受政府或者单位补助购买、自建的房地产时,应当经原补助单位或者房地产行政主管部门同意。转让人应当取得转让收入中个人原投资占综合造价比例部分,其余部分归原补助单位或者房地产行政主管部门。

转让保障性住房按照人民政府相关规定办理。

第十一条 下列房地产不得转让:

(一)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(二)依法收回土地使用权的;

(三)共有房地产未经其他共有人书面同意的;

(四)房地产权属有争议的;

(五)权属证书与标的物不相符的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)附有违法建筑的;

(八)法律、法规不得转让的其他情形。

第十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售,鼓励和推行商品房现售。

第十三条 商品房预售实行预售许可制度。房地产开发企业预售商品房,应当到房地产行政主管部门办理预售许可,取得商品房预售许可证后,方可进行预售。

第十四条 取得商品房预售许可,应当符合下列条件:

(一)房地产开发企业取得法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证;

(三) 按照提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度;

(四)与预售资金监管银行、监管机构签订商品房预售资金监管协议;

(五)签订前期物业服务合同并在项目所在地房地产行政主管部门备案;

(六)制定商品房预售方案,预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期、质量责任承担主体及方式、经价格部门备案的销售价格等内容;

(七)涉及房屋征收补偿的,取得房屋征收部门出具的相关证明;

(八)拟预售商品房占用范围内的土地使用权已设立抵押权的,取得抵押权人同意预售的书面证明;

(九)合作开发房地产各方申请共同取得预售许可的,应当共同取得土地使用权,并签订房地产合作开发合同;

(十)法律、法规规定的其他条件。

第十五条 房地产行政主管部门应当定期公布商品房预售许可证发证情况,接受社会监督。

第十六条 房地产开发企业预售商品房的,售房现场应当设立公示栏,并公示以下证件和信息:

(一)法人营业执照和开发企业资质证书;

(二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用证;

(四)建设工程规划许可证;

(五)建筑工程施工许可证;

(六)商品房预售许可证;

(七)经工商行政主管部门备案的商品房买卖合同格式文本及附加条款;

(八)住宅质量保证书、使用说明书示范文本;

(九)预售商品房涉及的房地产抵押信息;

(十)每套预售商品房建筑面积及其价格、套内建筑面积及其价格;

(十一)代理商品房销售委托书、房地产经纪服务机构营业执照、房地产经纪机构备案证明。

(十二)相关法律、法规、规章的标准文本。

第十七条 房地产开发企业发布商品房预售广告应当取得商品房预售许可证。广告内容应当载明开发企业的名称、商品房位置、商品房预售许可批准的预售项目名称、预售范围及批准文号;委托代理销售商品房的,还应当明示代理销售机构。

第十八条 房地产开发企业应当在商品房现售前,将符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案。办理现售商品房备案,应当符合下列条件:

(一)取得法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)已通过竣工验收备案;

(四)征收安置方案已经落实;

(五)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期;

(六)物业管理方案已经落实;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第十九条 房地产开发企业销售新建商品房,应当在房地产行政主管部门网上交易平台签订商品房买卖合同,网签之日起30日内到房地产交易管理机构备案。

第二十条 房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房,不得有下列行为:

(一)未取得商品房预售许可、现售备案,进行商品房

预售、现售或者以任何形式向潜在预购人收取费用;

(二)采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;

(三)采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;

(四)发布新建商品房虚假已售、待售信息的;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第二十一条 已备案的房地产转让合同需要变更或者解除的,交易双方应当共同到房地产交易管理机构申请办理。

第二十二条 房屋实行建筑面积测绘管理。房地产行政主管部门对开展房产测绘业务的测绘机构资格进行核实,对测绘成果进行备案。测绘机构应当对测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

办理商品房预售许可前应当完成建筑面积预测绘。建设单位办理商品房项目在建工程抵押的,应当在抵押备案前完成建筑面积预测绘。

房屋竣工验收合格,交付使用前,应当完成房屋建筑面积实测绘。

因规划、设计变更,或者依法进行的房屋分割、合并、翻建、改建、扩建等导致房屋建筑面积变化的,建设单位或者权利人应申请变更测量。

第二十三条 房地产开发企业向购房人交付商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照国家规定承担保修责任。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理不动产权属证书或者登记证明。

第三章 房地产抵押

第二十四条 房地产抵押,应当向所在地房地产行政主管部门申请办理抵押合同备案。

房地产行政主管部门应当在受理房地产抵押合同备案申请之日起五个工作日内,对符合规定的出具备案告知单;对不符合规定的说明理由。

第二十五条 下列房地产不得抵押:

(一)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

(二)依法公告列入征收范围的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

(四)权属有争议的房地产;

(五)依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

(六)预售人将已经预售的商品房设定抵押的;

(七)共同共有房地产未经其他共有人书面同意的;

(八)依法不得抵押的其他房地产。

第二十六条 当事人申请办理房地产抵押合同备案,应当提交下列资料:

(一)当事人身份证明;

(二)房地产权属证书或者经备案的商品房买卖合同,共有房屋的还应当提供其他共有人同意抵押的证明;

(三)主债权合同和房地产抵押合同;

(四)可以确认抵押房地产价值的资料;

(五)抵押人有权设定抵押的证明文件和资料;

(六)法律、法规规定的其他资料。

在建工程抵押的,还应当提交建设项目的批准文件、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。

第二十七条 抵押房地产所担保的债权不得超出其价值。房地产抵押后,该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额可以再次抵押,但不得超出余额部分。

第二十八条 开发企业取得商品房预售许可证后办理在建工程抵押,抵押部分经项目所在地人民政府组织开发企业在新闻媒体公告,并确认无异议后,可以设定抵押。开发企业应当将抵押房源明细及抵押情况一并在销售现场显著位置公示。

第二十九条 房地产开发企业销售已设定抵押的房屋,应当经抵押权人同意并办理抵押备案注销手续,方可销售。

第三十条 已经备案的房地产抵押合同需要变更或者解除的,抵押双方应当共同到房地产行政主管部门申请办理。

第三十一条 房地产行政主管部门认为申请抵押合同备案的房地产需要进一步核实的,可以进行现场查勘,当事人应当配合。

第四章 房屋租赁

第三十二条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到房屋所在地房地产行政主管部门办理登记备案。房地产行政主管部门应当在三个工作日内,办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的,应当办理相应的备案变更手续。

房屋租赁不得违反国家有关规定和侵害他人的合法权益。

第三十三条 有下列情形之一的房屋不得租赁:

(一)未取得房屋权属登记证明文件的;

(二)未经批准改变房屋用途的;

(三)已被鉴定为危险房屋的;

(四)司法机关和行政机关依法查封或者以其他形式限制房屋出租的;

(五)属于违法建筑的;

(六)法律、法规规定的不得租赁的其他情形。

第三十四条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准,厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第三十五条 承租人在租赁期限内,将承租房屋转租给他人的,应当征得出租人同意,签订房屋租赁合同或者转租协议,并到房地产行政主管部门办理登记备案手续。

第三十六条 住建、公安、工商、税务等部门应当建立房屋租赁管理协作和信息共享机制,按照各自职责,相互配合,加强房屋租赁市场综合管理。

第五章 房地产中介服务

第三十七条 房地产中介服务包括房地产经纪、咨询、价格评估等。从事房地产中介服务应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构应当是具有独立法人资格的经济组织。

第三十八条 从事房地产中介服务的房地产经纪、咨询、价格评估机构应当在当地取得工商营业执照之日起三十日内,持下列资料向所在地房地产行政主管部门申请备案:

(一)备案申请;

(二)工商营业执照、公司章程;

(三)符合规定的专业人员证书、名册、人社部门出具的养老保险证明;

(四)法律、法规规定的其他资料。

通过互联网提供房地产中介服务的机构,还应当提交省级通信主管部门网站备案的资料。

第三十九条 房地产行政主管部门应当自受理房地产中介服务机构备案申请之日起五个工作日内审查完毕,符合备案条件的,出具备案证明。未取得备案证明的不得开展房地产中介服务。

第四十条 房地产中介服务机构应当在其经营场所醒目位置公示下列内容:

(一)营业执照;

(二)备案证明;

(三)服务项目、内容和标准、业务流程;

(四)收费项目、依据、标准;

(五)房地产中介服务相关示范合同文本;

(六)信用档案查询方式、投诉举报电话;

(七)法律、法规规定的其他事项。

第四十一条 房地产中介服务机构应当提供真实、准确的信息和安全、便捷的服务。

接受房地产中介服务的当事人依照法律规定和合同约定享有权利、承担义务。

第四十二条 房地产中介服务机构接受房地产经纪、咨询、价格评估等业务委托时,应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查。

房地产行政主管部门可以制定房地产中介服务合同示范文本,向社会推广使用。

第四十三条 房地产中介机构及其从业人员不得有下列行为:

(一)代收占用交易资金和相关税费;

(二)发布违反有关规定的房屋信息;

(三)伪造、涂改、转让、租借房地产经纪、咨询、价格评估机构备案证明及其从业人员的执业资格证书、注册证书;

(四)允许他人以自己的名义从事房地产经纪、咨询、价格评估业务;

(五)同时在两个以上的房地产经纪、咨询、价格评估机构执业;

(六)虚构事实或者隐瞒真相,误导、欺诈当事人或者赚取交易差价;

(七)与当事人串通,损害他人及公共利益;

(八)索取、收受委托合同以外的酬金、佣金或者其他财物,或者利用工作之便牟取其他不正当收入;

(九)法律、法规禁止的其他行为。

第四十四条 房地产行政主管部门依法对中介服务机构进行监督检查,被监督检查的单位及个人应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

第四十五条 房地产行政主管部门应当建立房地产中介服务机构信用档案,定期向社会公布房地产中介服务机构从业信用情况。

第六章 法律责任

第四十六条 违反本条例第十六条规定,未按要求公示相关证件和信息的,由县级以上房地产行政主管部门责令改正,并处一万元以上三万元以下罚款。

第四十七条 违反本条例第十九条规定,房地产开发企业未在规定期限内办理网签备案的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正,并处一万元以上三万元以下罚款。

第四十八条 违反本条例第二十条第(一)项规定,由县级以上房地产行政主管部门责令停止销售行为,退还已收房款,并处已收房款数额百分之五以上百分之十以下的罚款。

违反本条例第二十条第(二)、(三)、(四)、(五)项规定的,由县级以上房地产行政主管部门责令改正,并按照每套房屋三万元以上五万元以下的标准处以罚款。

第四十九条 违反本条例第三十八条规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务的,由县级以上人民政府工商行政主管部门责令停止房地产中介服务活动,没收非法所得,可以并处违法所得百分之三以下的罚款。

从事房地产中介服务未按照规定申请备案的,由县级以上房地产行政主管部门责令限期补办备案,逾期不补办的,处一万元以上三万元以下罚款,并处房地产中介服务机构法定代表人一万元以上三万元以下罚款。

第五十条 违反本条例第四十三条规定的,由房地产、税务、价格等行政主管部门责令改正,拒不改正的,对单位处十万元以上三十万元以下罚款,对个人处一万元以上三万元以下罚款;情节严重的,对单位处六个月以上两年以下停业整顿。

第五十一条 房地产开发企业违反本条例规定挪用或者侵占商品房预售资金的,由房地产行政主管部门责令其停止预售活动,并限期改正;逾期未改正的,吊销商品房预售许可证,并可由建设行政主管部门降低或者取消其开发资质。

第五十二条 房地产行政主管部门及其工作人员有徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权、索贿受贿等违法违纪行为的,由有权机关依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第七章 附 则

第五十三条 唐山市人民政府可以根据本条例制定实施细则。

第五十四条 本条例自 年 月 日起施行。1998年11月16日公布施行的《唐山市城市房地产交易管理条例》同时废止。