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交易二手房应注意的法律问题

发布时间: 2016-09-23 09:37:50

近日,一位有购买二手房意愿的市民向本报咨询,在二手房交易过程中,应该注意哪些法律问题。河北正一律师事务所石贵东律师就此进行了详细的解答。

石贵东律师说,二手房是相对开发商手里的商品房而言。二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的房屋再次上市进行交易。二手房交易流程相对于新房来说较为复杂,如果不熟悉相关流程,购房者可能会吃亏。

●买卖前的房屋产权审核

在现实生活中,一些房屋会有多个共有人,比如继承人共有的、家庭共有的、夫妻共有的。对此,买受人应当认真审核房产证上有几个共有权人。同时要看购房时的购房发票、契税发票等,作为确认房屋产权归属的初步证据。审核后再与全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同,在未经其他共有人同意的情况下一般是无效的。

●土地情况是否清晰

二手房交易中,买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回。如果出卖人已缴纳了土地出让金,买受人才对房屋享有完整的权利;如果出卖人未能缴纳土地出让金,买受人就无法取得房屋的完整权利,同时有可能替出卖人担负缴纳土地出让金等额外费用。

●审核房屋手续是否齐全

房产证是证明出卖人对房屋享有所有权的凭证,没有房产证的房屋交易对买受人存在极大风险,最好选择有房产证的房屋进行交易。

●审核交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,房屋还处于出租状态。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。我国合同法规定“买卖不破租赁”,也就是说,房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起纠纷。这种情况下,应该让承租人签订放弃优先购买权的声明,避免承租人以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

●签订二手房买卖合同时

要把重要条款约定明确

签订合同时,必须要明确以下重要条款:产权情况、房产总价、房屋交付时间、过户时间以及相关契税的承担。尤其是如果房屋不能及时过户的话,需要在合同中约定由买受人预留部分房款,待房产过户到买受人名下后,再将剩余房款支付给出卖人,同时可以约定不按时办理房屋过户手续时的违约责任,督促出卖人及时履行过户义务。