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商品房的价格构成

发布时间: 2013-08-20 08:21:18

一、土地使用权取得费(占商品房销售价格的15%—35%)

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的,其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本(占商品房销售价格的25%—55%)

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。如围墙、厂区道路、水池、建筑小品、绿化等。

4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。如工程监理费、工程招标、材料检测费等。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。如基础设施建设费,市规划要求的配套道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施建设费用。公共配套设施建设费,包括城市规划要求配套的教育、医疗、文体、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。

三、住宅开发期间费用(占商品房销售价格的4%—15%)

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用,指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用,指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用,指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

四、利润(占商品房销售价格的5%—35%)

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取,属政府定价或政府指导价的商品住宅,其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅,其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金(占商品房销售价格的7%—15%)

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地使用税、土地增值税、契税、企业所得税等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素,在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

六、商品住宅差价

包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则,由开发经营单位自行制定,其中属政府定价的政府指导价的,报价格主管部门确认。